住宅ローンやを滞納を続けていると、自宅が競売に掛けられてしまいます。
競売にかけられる前には、債権者から競売手続きの申立てがされて、裁判所が競売の開始決定をすると、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。
住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった場合、基本的に借入先の金融機関はその担保に取った不動産やご自宅などを差し押さえすることが可能になるのです。
競売決定通知書が届いてから、対応しなければいけないことがありますので、説明します。
住宅ローンを滞納を続けるとどうなるのか
住宅ローンのように不動産などの担保を入れてお金を借りる際には、高額で低金利の融資を受けることが出来るため大変便利な反面、住宅ローンの支払いが出来なくなって滞納が続いた場合、基本的に借入先の金融機関はその不動産ご自宅などを差し押さえすることが可能になります。
法律でも、競売にかけて良いと認められています。
競売にかかる前に競売の通知が自宅に来ます。できる限り早い対策法を知りましょう。
競売の開始から落札されるまでの流れ
競売とは、債務者の財産を差し押さえて強制的に処分し、得られた売却代金の中から、債権者は債権の回収を図る手続きのことです。
住宅ローン払えない場合、一般的に返済しないまま数ヶ月程度経過すると、『競売開始通知』が突然届きます。債権者からの『裁判所に競売の申立てをします。』という予告書です。
その予告を放置したままにすれば、債権者から競売手続きの申立てがされて、裁判所が競売の開始決定をすると、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。
競売までの流れ
諸事情により、ローンの遅延、滞納が始まります。
金融機関や住宅ローンへの返済が滞ると、催促状・督促状が自宅へ届きます。
そのまま返済せずにいますと、期限の利益を喪失し金融機関から残金延滞利息の一括返済を求められ、その後保証会社によりご本人に代わって代位弁済が実行され競売の申し立てへと進みます。
債権者により競売手続きの申立てがされて、裁判所が競売の開始決定をすると、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。
現況調査が行われます。
競売開始決定通知書が届いて1～3ヶ月後、裁判所から執行官と評価人が家に来ます。
執行官が現況調査でやって来た時、建物内部のあらゆる場所を写真に撮られてしまいます。
下着を干していようが、どんなに散らかしていようがプライバシーは基本的に関係ありません。
鍵は鍵屋を呼んで開けます。ちなみに、撮った写真は、しばらくすると誰もが見れる競売サイトで公開されます。
「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」 が作成され、資料などをもとに、入札の基準となる価格決定を行います。
期間入札通知：執行官と評価人が家に来てから約2～4ヶ月後入札期間や入札日が決まり、期間入札通知されると競売物件が一般公開されます。
1週間の入札期間を設け、入札が開始されます。
入札後開札し、買受人の決定が行われます。
買受人は購入代金を納付した時点で 不動産の所有権を得ます。
明け渡しを命ずる「引渡命令」が下り、強制退去が行われます。
所有権移転登記後に配当が終了
競売による不動産の売却代金を裁判所が各債権者に配当期日に配当をします。債務者にも「配当期日呼出状」が裁判所から特別送達で送られてきますが、呼出状が来たとしても実際に裁判所へ出頭する必要はありません。
この時点でまだ住んでいるのであれば、他人の住宅を不法占拠している状態なので明け渡しをしなければなりません。必ず退去をしなければならないのです。
立ち退き料はもらえる？
引っ越し代や立ち退き料は一切支払われません。支払う義務が法的には無いからです。
※以前は立ち退き料が出るケースもありましたが、現在では強制執行で一切立ち退き料を支払わず追い出すことが可能です。
特殊な物件は競売にかけても売れません。売れなければ売れるまで住み続けることはできます。 (例)同和地区の物件・宗教団体が所有等
「担保不動産競売開始決定通知」が届いたらやるべきこと
あなたが競売にかけられてしまったことを知るのは、債権者が競売の申立を行い、裁判所が受理して競売開始決定が出されたときに、債務者へ通知される『競売開始通知』という書類が裁判所から届いた時点になります。
競売で自宅を処分されると多くの残債が残ってしまう場合には、自己破産か個人再生をする選択を選ばざるを得ません。
- 任意売却
- 自己破産か個人再生
あなたは競売によって不動産を失うことを回避するため、一刻も早く対策を取らなければいけません。残債務によって任意売却か自己破産かの選択をすべきです。
競売前に、「任意売却」を選択
もし自分の不動産が差し押さえられたり、差し押さえられそうになって競売になりそうなら、事前に弁護士に任意売却などについて相談しておくことをおすすめします。
競売の通知が届いても事前に専門家に相談しておけばまだ任意売却が可能です。債権者に対して、任意売却への切り替えの話をすると、納得してもらえる場合が少なくありません。
任意売却は、一般市場で不動産取引を行うため、一般流通価格に近い値段で処分が可能です。そのため、競売よりも高い値段で売却できるので、その分各債権者の配当金も多くなるメリットがあります。債務者が任意売却の話を出して交渉すると、債権者は競売の取り下げに協力してくれる場合が多いのです。
競売の取り下げの可能な時期が決まっているので、競売の手続きが開始されてから、いつでも任意売却に切り替えられるというわけではありません。
具体的には、期間入札が開始する前日までとなっています。この日までに、任意売却の契約を成立させ、代金決済を行い、競売の取り下げをしなければなりません。
競売から任意売却へ切り替えて、手続きを完了させるまで、平均1～3ヶ月程度の期間が必要になりますので、あなたに『期間入札通知書』が届く前までに、競売から任意売却へ切り替えたいところです。
期間入札というのは、文字通り、入札者を募集してから開札するまでの期間をいいます。
１週間から１ヵ月程度の期間ですが、具体的には、裁判所によってその期間は決められます。多くの場合が、１週間から２週間程度となっています。
競売開始になったとしても借り換えする方法もあります。
競売前に、「自己破産」を選択することもできる
残債務が多いのであれば、迷わず自己破産を選択して下さい。私の言う残債務とは、住宅ローンの残高に加え、クレジットカードや銀行、消費者金融などからのキャッシングやショッピングローンも含みます。
任意売却で住宅ローンの残債務を支払っても、お金が手元に残るのであれば良いのですが、殆どの場合、手元にお金が残ることは無く、逆に住宅ローンの債務が残ってしまうのです。
このように任意売却しても残債が残る不動産の場合には、自己破産の申立てしても管財事件としてでなく、同時廃止という不動産等の主だった財産を持っていない人と同じですから、費用も自分で申立てから終了までで３万円程です。
自己破産すれば、借金はチャラになりますし、数年後には再度住宅購入のローンも使えるようになります。
競売物件は買い手にはお得な物件が多いのも事実ですが、債権者に取っては、お持ちの不動産の価格を安く手放すことにもなります。競売開始通知が届いたら、すぐに任意売却への切り替えも視野に入れることが大切です。
住宅ローンを滞納を続けるリスクまとめ
不動産が差し押さえられたり、差し押さえられそうになって競売になりそうなら、事前に弁護士に任意売却などについて相談しておくことが大切です。
住宅ローンの滞納を続けて６カ月ほど経つと、「任意売却か競売か」といった選択を金融機関から迫られるケースもあります。
住宅ローンの残債務に応じて、対処方法が違ってくると思います。
- 売却によって残債務が無くなる場合
⇒任意売却 - 売却しても多額の残債務が残る場合
自己破産か個人再生
任意売却を行うのであれば、決断する時期が、非常に重要なポイントになります。
