住宅ローン契約中に住信SBIネット銀行で借り換えはすべき？

住宅ローンを組んでいる方だと、長い借入期間の間に借り換えを検討するのは、一度や2度ではないかもしれません。

借り換えの際にはなるべく金利が安い所を選びたいところですが、そんな金利が安い住宅ローン商品を提供している金融機関の１つが「住信SBIネット銀行」です。

ここでは、住信SBIネット銀行の借り換えの際の金利や手数料に加え、借り換えを考える際に意識したいことについても解説していきます。

またできるだけ安い金利・総支払額でローンの借り換えをするには、住信SBIネット銀行だけでなくいろいろな金融機関を比較する必要がありますが、その方法も説明していますのでご参照ください。

住信SBIネット銀行の住宅ローン借り換え金利（2024年3月～）

住信SBIネット銀行では変動金利が安く、借り換えの場合だと0.32%~の金利で借りることができます。

一定期間金利を固定する固定金利特約を利用する事もできます。

固定金利特約を付けた場合は、特約期間が終わるまで金利が固定されます。

特約期間終了後は自動的に変動金利に移行しますが、再度固定金利特約を申し込むこともできます。

申し込みが無い場合は変動金利に移行することになります。

なお、借入期間が35年を超える場合は、住宅ローン金利は年0.15％上乗せとなります。

また審査の結果によっては、表示金利に年0.1%～0.3%上乗せとなる場合があります。

以前存在した「ネット専用住宅ローン」は2023年9月29日をもって新規受付を停止しています。

金利プランには「通期引き下げプラン」と「当初引き下げプラン」があり、金利は次の通りになります(借り換えの場合)。

通期引き下げプランの金利

借入年数	借入金利	基準金利	引下げ幅	金利タイプ 変更時	特約期間終了後
変動金利	年0.32%	年2.775%	年-2.455%	年-1.60%	ー
固定2年	年0.81%	年2.36%	年-1.55%	特約期間中は金利タイプを変更できません	特約期間終了後変動金利へ自動的に切替わり変動金利の基準金利から年-1.65% 固定金利を選択する場合は、該当特約期間の基準金利から年-1.55%
固定3年	年0.78%	年2.33%
固定5年	年1.15%	年2.70%
固定7年	年1.41%	年2.96%
固定10年	年1.51%	年3.06%
固定15年	年2.10%	年3.65%
固定20年	年3.19%	年4.74%
固定30年	年3.38%	年4.93%
固定35年	年3.52%	年5.07%

当初引き下げプランの金利

借入年数	借入金利	基準金利	引下げ幅	金利タイプ 変更時	特約期間終了後
変動金利	年0.975%	年2.775%	年-1.80%	年-1.00%	年-1.00%
固定2年	年0.28%	年2.36%	年-2.08%	特約期間中は金利タイプを変更できません	特約期間終了後、変動金利に自動的に切替わり、変動金利の基準金利から年-2.135% 固定金利を選択する場合は該当特約期間の基準金利から年-1.20%
固定3年	年0.34%	年2.33%	年-1.99%
固定5年	年0.67%	年2.70%	年-2.03%
固定7年	年1.21%	年2.96%	年-1.75%		それぞれの基準金利から年-1.00%
固定10年	年0.97%	年3.06%	年-2.09%
固定15年	年1.44%	年3.65%	年-2.21%
固定20年	年1.59%	年4.74%	年-3.15%
固定30年	年1.64%	年4.93%	年-3.29%
固定35年	年1.65%	年5.07%	年-3.42%

フラット35の金利

住信SBIネット銀行ではフラット35で借り換えることもできます。

フラット35は住信SBIネット銀行のような民間の金融機関と、住宅金融支援機構の提携によって提供されている住宅ローンです。

住信SBIネット銀行で提供されているフラット35には買取型と保証型があり、仕組みに違いがあります。

ごく簡単に言うと、買取型は住宅金融支援機構が住宅ローンを民間の金融機関から買い取りますが、保証型は住宅ローンの支払いが出来なくなった場合に住宅金融支援機構が保証をするという仕組みです。

借り換えでフラット35を選択する場合の金利は下記の通りです。

タイプ	適用金利
フラット35(保証型)	1.81%
フラット35(買取型)	20年以下:1.36% 21~35年:1.84%

なお、上記の買取型の金利は住宅建設費または住宅購入価額に対する借入金額の占める割合が90%以内で、新機構団信に加入する場合の適用金利です。デュエット（ペア連生団信）の場合は＋0.18％、新3大疾病付機構団信は＋0.24％の金利が上乗せされます。

買取型のフラット35の場合、新機構団信に加入しない場合は上記金利から年0.20%引下げとなり、借入期間が20年以下なら1.16%、21~35年なら1.64%で借りられます。

保証型のフラット35の場合は団信は必須になりますが、全疾病保障に金利の上乗せなしで加入できるといったメリットもあります。

なおフラット35では、年収と年間の借入額(住宅ローン以外の借入も含む)が下記の条件を満たしている必要がありますので注意してください。

年収	400万円未満	400万円以上
借入額の基準	30%以下	35%以下

住信SBIネット銀行と他行との住宅ローン金利比較

借り換え金利を他行と比較すると、住信SBIネット銀行の借り換え金利は最安とまではいきませんが、他行と比較してもお得な部類です。

住信SBIネット銀行の住宅ローン借り換え金利を一部他行の金利と比較してみましょう。

銀行	変動金利の金利(最下限) (各銀行のホームページ参照)
楽天銀行	年0.556％～
住信SBIネット銀行	年0.32%～
auじぶん銀行	年0.298%~
三井住友銀行	年0.475%~
みずほ銀行	年0.375%~
京都銀行	年0.465%~
横浜銀行	年0.380%~

そのため、住信SBIネット銀行は住宅ローンの借り換えを考えるなら検討に値する金融機関といえるでしょう。

ただし借り換えの場合、金利だけでなく手数料も発生しますから、その点も踏まえて契約先、借り換え先を選ぶことが重要です。

住信SBIネット銀行住宅ローンの借り換えで発生する手数料

先述したように、住宅ローンを借り換えると各種手数料が発生するので、金利が安くなるのと総支払額が安くなるのは必ずしもイコールではありません。

住宅ローンで発生する手数料としては、次のようなものが挙げられます。

事務手数料

住宅ローンを組むうえでは、事務手数料が発生します。

住信SBIネット銀行の場合、事務手数料は「融資金額の2.2%」となっています。

例えば1,000万円借り換えた場合は、22万円が追加でかかることになります。

借り換えの際の事務手数料は銀行によって異なります。

保証料

万が一住宅ローンの支払いが出来なくなった時のために、保証会社に支払う手数料です。

ネット銀行では保証料が無料である所も多いですが、地方銀行やメガバンクなどでは保証料が必要になることが多いです。

全額繰り上げ返済手数料

現在まで借りている金融機関に全額繰り上げ返済をするため、手数料が発生します。

これに関しては、今借りている住宅ローンの商品概要を確認してください。

そのほかの費用

その他の費用としては、登記の際に必要な抵当権設定費用(登録免許税)、行政書士や司法書士へ支払う報酬、印紙税(紙面での契約を行う場合のみ発生)といったものがあります。

また借り入れ後に団信に加入する際に、団信の付帯内容等によっては金利の上乗せがある場合があります。

住宅ローンは借り換えた方が良いか？

実際に住信SBIネット銀行で住宅ローンを組んでいる方の、借り換えに関する悩みの一例です(yahoo知恵袋より)。

一昨年10月に住宅を購入し、当時ＳＢＩ銀行にて2500万を借り入れしました。 長期優良を取りフラット35Ｓの適用も受けられたため、金利は当初10年は1.35％、以後25年間は1.65%です。

早期返済を目指し繰り上げもしたいのですが、小さな子供が二人いるため、計画通りにいくかわかりません・・。

当時でもかなりの低金利だと思っていましたが、日銀マイナス金利導入により住宅ローンは現在の超低金利に。こんなに早く借り換えの検討時期がくるものかと驚きながら実際に借り換えも視野に入れて考えております。

<中略>

労力と手数料を出してでもすぐに手続きをはじめ、この超低金利長期固定に借り換えたほうが良いか、それとも現金利1.35%のまましばらく様子を見るべきか・・。アドバイスを頂ければと思います。

Yahoo知恵袋

このように、借り換えをすべきか？悩んでいる方は多いと思います。実際のところ、住宅ローンの借り換えに関しては、まずは検討してみるに越したことはありません。

現在は全体的に金利が低くなっているので、今契約している金利との差がある場合、そこでメリットが出てきます。

また詳しくは後述しますが、借り換えの検討をしていることを今借りている金融機関に伝えることで、金利を下げてくれる場合もあります。

そのため、現在の金利が既に十分安いといった場合でなければ、実際に借り換えるかどうかはともかく、一度は考えてみても良いと思います。

特に以下のような場合は、借り換えるとメリットが大きいと言われています。

• 借り換え前と後における金利差が1%以上
• 残っている返済期間が10年以上
• 住宅ローンの残高が1000万円以上

住信SBIネット銀行のHPでは、借り換えをした場合のシミュレーションページが用意されています。借り換えにどのくらいのメリットがあるか試算ができるので、一度確認してみると良いでしょう。

借り換える前に注意する事

住宅ローンは借り換えることで、現在よりも金利が安くなることもあります。

ただし、先述した通り借り換える際には新しい銀行で借りるための手数料(事務手数料など)が発生します。

そのため金利だけで比較するのではなく、借り換えるうえで発生する費用も含めた総支払額で考える必要があります。

そのほかの注意点としては、住宅ローン控除を受けている場合だと、住宅ローン控除にはいくつか条件があるため、借り換えによって住宅ローン控除の条件を満たさなくなった場合控除が適用されなくなります。

また、借り換えの際にも新規借り入れの場合と同じように審査があるので、現在の収入等の状況からして審査に通るかどうかも重要です。

借り換えの場合、住宅ローンの支払い実績があるから審査が優しくなると期待したくなりますが、実際は担保物件の価値が低下しているなどといったから、審査はむしろ厳しくなる傾向にあるとされることが多いです。

ただし、審査に関してはあくまでご自身の状況や属性次第でもあります。

金利は下げてもらえる場合もある

現在借りている金融機関に対して他行への借り換えをほのめかすと、場合によっては金利の引き下げを提案してくれる場合もあります。

他行へ乗り換えられると金利収入がなくなってしまうため、それなら金利を引き下げた方がまだ良いからというのがその理屈です。

今の銀行に金利を引き下げてもらえば、面倒な手続きや審査などもないうえ、手数料も発生しないので、試してみる価値はあると思います。

最初からあてもない状態で「借り換えを検討している」というだけだと、本当に検討しているわけではないとバレてしまうかもしれません。

そのため一度は実際に借り換えを検討してみて、具体的に情報を得てからこの交渉術を使うことをおすすめします。

固定金利と変動金利どっちがいいか？

借り換えることを検討する上で、現在の変動金利水準は魅力的で、特に固定金利で借りている場合だと、魅力に感じるかもしれません。

そうなると「変動金利と固定金利のどちらが良いか」「変動金利にしても大丈夫なのか」ということも、悩むポイントではないでしょうか。

これに対するアンサーは簡単に言うと「今後現在の低金利状態が続くかどうか？」となるわけですが、当然ですが未来の金利動向は断言できないので、一概に言えることではありません。

変動金利は主に日本の短期金利、固定金利は長期金利をもとに決まり、それぞれの金利は日銀の金融政策等を筆頭とする世の中の情勢によって上下します。

2024年3月現在、物価上昇が起きてきたこともあって、日銀のマイナス金利の解除が噂されており、近いうちにマイナス金利が解除される公算が高いとされています。

また、長期金利を一定水準にコントロールしようとするイールドカーブ・コントロールに関しても、柔軟化が進んでいます。

そういったこともあり、今後変動金利/固定金利ともに上がる可能性があり、そのため現在は金利上昇局面といえます。

ただし、日銀の関係者は「マイナス金利の解除はその後金利をどんどん上げていくということを意味しない」などいった発言をしていて、すなわち何か大きな状況の変化が無い限り、変動金利/固定金利ともに上げ幅は限定的になる可能性が高いです。

日本は諸外国の物価上昇の余波により物価が上がっているとはいえ、景気が良いとは言いにくい状態でもあり、基本的にはこの状態が改善しない限り金利を大きくあげていくということは難しいと思われます。

そのためマイナス金利の解除等で多少は金利が上がる可能性はあるにせよ、今後もしばらくは低金利状態が続く可能性は高いと考えられます。

ただし将来の金利動向に関して「絶対」はなく、変動金利を選択する場合、金利動向を定期的に確認しておくことは重要です。

住宅ローンは長期の借入になるので、今がこうだから将来は、という理屈で考えるのは難しいところがあります。

変動金利を選択する場合、急に金利が上がって支払いに対応できなくなることがないよう、返済の計画を立てるうえではカツカツにしすぎず、多少の余剰資金を用意しておくのがおすすめです。

もっとも、金利動向を追うのは手間や時間がかかるので、いちいち面倒な事を考えたくない場合は、ずっと固定金利にしておくのも一考だと思います。

世の中には「○○にしない人はアホ」だとか「絶対に○○がお得」だなどといった情報がSNS等いろいろな所で流れていますが、あまりこういったものを真に受けて一喜一憂をすると良いことはなく疲れてしまうと思いますので、あくまで参考程度にしておくのが良いです。

後悔しない住宅ローン借り換え先の選び方とお得な方法

住宅ローン金利を下げてもらうには、これまで借りていた銀行で金利を下げてもらうやり方と、別の銀行で借り換えるやり方がありますが、いずれにせよ色々な銀行の住宅ローン金利情報を持っている方が有利です。

しかし、一人でいろんな住宅ローンを比較検討したり、借り換えをしてどのぐらいメリットがあるのか全て調べるのは大変です。

そんな時に便利なのが住宅ローン比較サイトです。比較サイトだと住信SBIネット銀行はもちろん、様々な住宅ローンを比較して自分に合ったものを見つけられます。

住宅ローン一括審査が便利でお得

住宅ローン比較サイトにおいて最も有名なのは「モゲチェック」です。

モゲチェックでは様々な住宅ローンを比較したり、自分におすすめの住宅ローンを探したりできるほか、シミュレーションや金利情報の確認等も行えます。

モゲチェックでシミュレーションをしたり、金利の安い銀行の把握をしたりすることで、借り換えをすることでどのぐらいメリットがあるのか確認する事も可能です。

また、借り換えるならどの銀行がお得かを確認することもでき、審査通過率の目安も把握できます。

モゲチェックは住宅ローンを提供する金融機関側が掲載費を支払っていて、それによって運営されているため利用者側が料金を支払う必要はなく、無料で利用できます。

利用したからといって必ず借り換えないといけないわけではなく、単に試算等をしてみるだけでもOKです。そのため、借り換えを検討しているなら利用してみて損はないと言えます。

住宅ローン比較サイトは金利交渉にも便利

先述したように、住宅ローンは現在の住宅ローン会社に借り換えを検討している旨を伝えることで、金利を下げてくれる場合もあります。

ここでは「他行だと〇％金利が安くなる」などと伝えることで、金利を下げてもらいやすくなります。

こういった交渉をするには他行の金利を把握する必要がありますが、こういった場合も様々な銀行の金利を比較できるモゲチェックを利用すると便利です。