住宅ローンの借り換えを考える際に、皆さんの悩むポイントは「結局どこの銀行が一番借り換えするのにお得なのだろう？」という部分です。
これを銀行員に聞くと「愚問」の一言で片付いてしまいます。
実は、銀行による差はほとんどなく、「どうしたら金利を一番下げられる交渉が借り換えでできるか？」ということが最も重要なことです。
住宅ローンの借り換えをする際には、最も金利を下げる方法を学び、最大限に安い金利を引き出す交渉術を使い満足の行く住宅ローンの借り換えをすることが大切です。
住宅ローンの借り換え交渉術を知っているとどれくらいお得なのか？
住宅ローンの借り換えによる金利を交渉する裏ワザを知っていると具体的にいくらお得になるのか、仮に2000万円住宅ローンとしてまだ残っている場合、
- 0.8％ 22,073,114円
- 0.7％ 21,806,673円 マイナス266,441円
- 0.6％ 21,542,320円 マイナス540,794円
この住宅ローンの借り換え交渉術を利用するだけで、25万円、50万円分がさらに安くなる契約をすることができます。
また、これは銀行員しか知らない裏ワザなのですが、さらにここから50万円お得になることができ結果として75万円、100万円程度もお得な交渉を進めることができます。
では本題の「住宅ローンの借り換え交渉術の方法へ進みます」
住宅ローンの借り換え交渉術の方法とは？
住宅ローンの借り換え交渉術の方法を簡潔に説明すると、住宅ローンの借り換えは同じ銀行（つまり今住宅ローンを借りている銀行）で借り換えをするのが一番お得になります。
方法はいたって簡単で
- 他の銀行での借り換えシミュレーションと審査をする。
- 審査結果を持って、今借りている銀行へ住宅ローンの借り換えを検討していると相談に行く。
これをすると、今借りている銀行は他の銀行へ住宅ローンを借り換えされるのを防ぐために防衛策に出ます。
これが「住宅ローンの金利の引き下げ」という銀行員しか知らない裏ワザです。
他銀行の審査結果を持っていくことで、金利を最安値まで引き出し、さらに引き下げには通常借り換えにかかる諸費用50万円程度が必要なくなりますので、結果的に同じ銀行で借り換えをした方が一番お得になります。
※注意点は、ネット系銀行ではない高い金利を提示してくる周りの銀行の審査結果を持っていき、金利の最安値を引き出せない交渉をしてしまうことです。
他銀行での借り換えシミュレーションを効率的に行う方法
とはいえ、借り換えシミュレーションを銀行ごとにやっていると時間がいくらあっても足りません。
そんなときに便利なのが、住宅ローン一括審査です。
日本で住宅ローン一括審査を実施しているのは住宅ローン一括審査の特許を取得している「住宅本舗」のみになります。
住宅本舗を使えば、基本情報を入力するだけで最大6社の審査を並行して行い、それぞれの住宅ローン金利の見積りを得ることができます。
一括審査が終了したら、あとは他銀行の住宅ローン金利を持って、銀行に交渉しに行くだけです。
check
住宅ローンの借り換えに最適な時期はいつ？失敗しない方法とは
住宅ローンを借り換えるのは同じ銀行が一番安くなる理由
なぜ今借りている銀行は住宅ローンを借り換えするのを止めようとするのでしょうか？
今住宅ローンは銀行の中でも一番の稼ぎ頭で、銀行の収益のかなめとなっています。安定的で、サラリーマンの契約の多い日本では確実に収益が見込める貸出として銀行では人気です。
この住宅ローンの取り合いが今、進んでいます中でもこれまでに住宅ローンを組んでいて、金利が下がってきているので、見直しをしませんか？という住宅ローンの借り換えが特に銀行間同士で激しい競争が繰り広げられています。
住宅ローンの担当者も他行への借り換えを阻止するためにあの手この手を使ってくるというわけです。
また、同じ銀行での借り換えを推奨する理由がもう1つあります。
それは「手数料」です
他行への借り換えを行う場合、新しい契約を組みなおすということになるので、新しい銀行への保証料であったり、新しい銀行が抵当権を設定するのでその費用、元の銀行の抵当権を解除する費用、金銭消費貸借約定書の印紙代等がかかってきます。
その合計額はザックリ計算して50万円です。
一方で、同じ銀行での借り換えは正確には「金利引き下げ」「条件変更」といい、今の契約を金利だけ下げるという事務手続きの変更だけを行います。
つまり、金利が下がった分だけお得になるということになります。
住宅ローンの裏ワザ「金利引き下げ」で気をつけるべきこと
この住宅ローンの裏ワザ「金利引き下げ」で気をつけるべきことは、「金利を最安値にしてもらえない可能性がある」ということです。
今借りている銀行はなるべく金利を下げないように、でも借り換えをされないようにということで、まずは他の銀行で借り換えるのと同じ金額的メリットがでるような金利を提示してきます。
つまり、他の銀行で0.6％の金利で、200万円借り換えすることによりメリットがでるのであれば、0.8％の金利で、150万円の金利を引き下げるメリットと諸費用のメリット50万円で合計200万円というような金利提示をしてきます。
同じ銀行の言い分は、「金額的に同じメリットが出るからそのままウチで借りてください」です。
そんな銀行員と上手く交渉するために必要なのは先ほど申し上げた他行の住宅ローン金利になります。
住宅ローン借り換えで一番得する交渉術
住宅ローン一括審査も実はコツがあります。
それはネット系銀行の一括審査結果を今借りている銀行に持っていくことです。
なぜなら、ネット系銀行は誰にでも金利が、ズバ抜けて安く提示しているからです。
一方で、周りの銀行は、よく近くの銀行の金利を把握していて、どっちつかずの金利を提示してくることが多いです。
そのため、最安値の金利じゃない場合があります。
だからこそ、このネット系銀行の審査結果を今住宅ローンを借りている銀行に持っていくことで、最安値の金利を引き出しつつ、費用も抑えることができるという一石二鳥が実現可能です。
金利は0.1%下がるだけで25万円もお得になります。住宅コストは額が高いため、割合は微々たるものでもその経済的なインパクトは非常に大きいです。
是非、このサイトで紹介した裏技を使って、住宅金利引き下げを実現していただければと思います。
