フラット35住宅ローンなら年収が低くても借りれる？金利が高くない？

フラット35は住宅金融支援機構が民間の金融機関とともに提供している住宅ローンです。

長期固定金利が主な特徴で公的機関が絡んでいるため安心感もあり、比較的審査も通りやすいとされているため、人気が高い住宅ローンの1つです。

今回は、フラット35の概要や主な特徴、実際に住宅ローンを組んだ人の体験談などを紹介していきます。

フラット35住宅ローンの住宅金融支援機構とは

フラット35とは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が全国300以上の民間の金融機関とともに提供している住宅ローンサービスです。

最長35年間の長期固定金利のローンで、借入金額も8000万円まで可能となっています。

長期固定金利で35年間利用出来るので、フラット35と呼ばれています。

住宅金融支援機構は、住宅金融公庫の業務を継承し2007年4月1日に発足した独立行政法人で、独立行政法人住宅金融支援機構（Japan Housing Finance Agency）が正式名称です。

フラット35に関するデータ

実際にフラット35を利用しているのはどのような人なのでしょうか？

2022年度の「フラット35の利用者調査」では、利用者や物件に関するデータが多く掲載されています。

ここではその中からいくつかを抜粋して、実際にフラット35をどういう人が利用しているのか見ていきます。全てのデータを見たい場合は、上記リンクから確認してください。

利用者の世帯年収

• ~399万円:19.9%
• 400~599万円:39.2%
• 600~799万円:21.5%
• 800~999万円:9.5%
• 1000~1199万円:4.3%
• 1200万円以上:5.6%

融資金

• 土地付注文住宅:4,018万円
• マンション:3,692万円
• 建売住宅:3,185万円
• 注文住宅:2,967万円
• 中古マンション:2,509万円
• 中古住宅:2,292万円

利用者の年齢割合

• 30歳未満:7.4%
• 30歳代:26.8%
• 40歳代:31.6%
• 50歳代:22.3%
• 60歳以上:11.9%

フラット35からの借り換えは可能？

フラット35でも借り換えをすることが可能です。

借り換えとは他の金融機関から融資を受けて現在借りている金融機関のローンの残りを全て返済することで、これによって金利を下げることが出来る場合があります。

フラット35から変動金利のプランに借り換えたり、別の金融機関のフラット35へ借り換えることもできます。

ただし他行で借り換えをするには手数料が発生するので、それを踏まえて検討する必要があります。

住宅ローンフラット35の審査は甘い？金利は高い？

フラット35は審査が住宅ローンの中では甘い傾向にあるとされていて、一般的にローンが通りにくい自営業者やフリーランス、転職して間もないような方であっても審査に通りやすいです。

フラット35では年収に関する制限はありませんが、年収と年間の合計返済額が以下の基準を満たしている必要があるとされます。

• 400万円未満の場合:年間合計返済額が年収の30％以下
• 400万円以上の場合:年間合計返済額が年収の35％以下

またフラット35は借りる人だけでなく「住宅」に関しても一定の基準を満たしている必要があり、そのための審査もあります。

フラット35には買取型と保証型がある

フラット35には大きく分けて「買取型」と「保証型」があります。

買取型は金融機関から融資を受けた後に住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る一方、保証型は住宅金融支援機構が金融機関に対して保険を付けます。

担保の抵当権に関しても買取型の場合は住宅金融支援機構になりますが、保証型では貸している金融機関になります。

現在提供されているフラット35は「買取型」がほとんどで、買取型を取り扱っている金融機関は300以上あるのですが、保証型を取り扱っている金融機関は9機関ほどです。

取扱い	フラット35(買取型)	フラット35(保証型)
ローンの貸し手	金融機関 ※ただし住宅金融支援機構がローンを買い取る	金融機関
取扱金融機関	300機関以上	新規受付は9機関ほど
担保	住宅金融支援機構が抵当権	金融機関が抵当権
団体信用生命保険	任意 ※新機構団体信用生命保険を利用できる	任意 ※新機構団体信用生命保険は利用できない

住宅金融支援機構フラット35の住宅ローン金利情報（2024年時点）

住宅金融支援機構で扱っているフラット35の金利を確認してみましょう。

新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準

融資率	金利の範囲	最も多い金利(最頻金利)
９割以下	年1.820％～年3.470％	年1.820％
９割超	年1.960％～年3.610％	年1.960％

フラット35の借入金利は加入する団体信用生命保険によって異なるケースがあります。

新機構団信（デュエット（ペア連生団信））の場合	掲載している借入金利＋0.18％
新３大疾病付機構団信の場合	掲載している借入金利＋0.24％

健康上の理由またはその他の事情で新機構団信制度に加入しない場合も、フラット35を利用することができます。

その場合の借入金利は、「新機構団信付きフラット35の借入金利－0.2％」です。

住宅ローンフラット35の主な特徴とメリット/デメリット

フラット35の特徴としてあげられるのは次の通りです。

1. 全期間固定金利
2. 保証料や保証人が必要ない
3. 繰り上げ返済は10万円から可能、その時の手数料0円
4. 団体信用生命保険に入らないでも住宅ローンが組める
5. 住宅の基準を満たす必要がある
6. 「フラット35S」では更に金利が安くなる
7. 若年世帯や子育て世帯に対する金利優遇がある
8. 投資用物件の購入は出来ない

全期間固定金利

フラット35は全期間固定金利で、ローン期間中に金利が変わる事がありません。

先述した通り変動金利プランと比較するとやや金利は高いですが、今後市中金利が上昇する局面があっても金利が変わる心配はありません。

ローンを組む段階から支払総額が変わることもないので、返済の計画も立てやすい特徴があります。

保証料や保証人が必要ない

通常のローンだと、民間の保証会社が保証をするため保証料が必要になりますが、フラット35においては保証は住宅金融支援機構が行います。

保証人や保証料が必要ないのは大きなメリットです。

繰り上げ返済は10万円から可能(手数料は0円)

フラット35では繰り上げ返済(予定より早く返済をすること)をしたい場合、10万円からでないと繰り上げ返済が出来ない点に留意する必要があります。

民間のローンだと1万円ぐらいからでも繰り上げ返済ができる場合が多いのですが、フラット35はまとまった額を用意しないと繰り上げ返済がしにくくなっています。

ただしフラット35は繰り上げ返済手数料が発生しないというメリットはあります。

団体信用生命保険に入らないでも住宅ローンが組める

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの利用者が亡くなったり高度障害になった場合などにおいて支払いが出来なくなった場合に適用される保険です。この保険が適用されれば住宅ローンの残債がゼロになります。

民間の住宅ローンでは基本的に団信への加入が義務付けられており、健康状態などによっては審査に通らないケースがあります。一方フラット35では団信への加入は必須ではありません。

団信に加入しない場合、もしもの事があっても住宅ローンの残債がゼロになることが無い点には留意が必要です。フラット35においては団信が必須ではないというだけで、団信を利用する事自体は可能です。

住宅が一定の基準を満たす必要がある

フラット35の融資を受けるには住宅が下記のような基準を満たしている必要があり、事前に住宅の審査をしてもらって資格を得る必要があります。

フラット35を利用できる住宅の基準

• 接道義務規定に適合している
• 床面積が基準を満たしている
• 住宅の規格や形式が合っている
• 耐火構造や準耐火構造、耐久性の基準を満たしている

またフラット35の融資資格を得るための審査をしてもらう際には、手数料を別途負担する必要があります。

フラット35Sでは更に金利が安くなる

フラット35Sは、フラット35の利用者が購入する住宅が「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の4つのうち1つ以上の基準を満たした場合に適用されるもので、最初の5〜10年間の金利が引き下げられます。

子育て世帯では「子育てプラス」が利用できる

「子育てプラス」は子育て世帯または若年夫婦世帯に対して、こどもの人数等に応じて一定期間借入金利を引き下げる制度です。

これにより多子世帯の方にとっては、一定期間金利を低く抑えることができます。

投資用物件の購入は出来ない

フラット35では投資用物件の購入は出来ず、第三者への賃貸利用や店舗や事務所としての利用などのように目的外利用が発覚した場合は、借入金額の全額返済を求められます。

実際にフラット35を利用して偽って投資用物件を購入したことが問題になっているケースもあるため注意が必要です。

フラット35で住宅ローンを組んだ人の体験口コミ

フラット35の公式サイトの「先輩に聞く！【フラット３５】を利用した本当の理由」や「利用中のお客様の声」では実際にフラット35を利用した方の体験談が数多く記載されています。ここではその中から一部を抜粋して紹介します。

取扱窓口はAモーゲージバンクでしたが、公的機関の住宅金融支援機構が提携しているということで安心感を持つことができました。

フラット365公式サイト(フラット35を選んだ理由)

とにかく繰上返済をして、早く返したいと思っていたので、繰上返済手数料が不要であることは大きな魅力でした。
また、自営業でも申込みできる点はありがたかったです。

フラット365公式サイト(フラット35を選んだ理由)

【フラット３５】は資金受取時に確定した借入金利と返済額がずっと変わらないため、将来のライフプランが⽴てやすいのはもちろん、融資対象の物件に住宅金融支援機構が定める技術基準に基づく物件検査があるのも安心ですよね。購入した家が【フラット３５】Ｓ(金利Ｂプラン）の基準を満たしていたことも幸いでした。
【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の適用で当初５年は金利引下げが受けられるというのは助かりますし、物件検査があることで安⼼して住める家だということが⽬に⾒えてわかり、安⼼感が増しました。返済期間は30年の契約ですが、返済の途中で借入金の一部を繰上返済して返済期間を25年くらいに短縮し、定年前に完済するのが⽬標です。

フラット35公式サイト(お客様の声)

賃貸住宅でずっと家賃を払っていくのと、家を買ってローンを払っていくのは、金額的にはあまり変わりません。それなら住環境が快適な一戸建てを買って本当によかったと感じていますし、お勧めできます。住宅ローンについては、選んだ家が【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の基準を満たしていたため、当初５年間の借入⾦利もお得になりました。
住環境の快適さは、賃貸住宅に住んでいた頃とは⽐べものにならないほど。⼼に余裕ができて、家族との時間も増えました。家を買うことは、⼈⽣におけるひとつのチャレンジ。【フラット３５】のおかげでそれが実現できて、よかったと思います。

フラット35公式サイト(お客様の声)

その他フラット35に関する体験口コミ

公式サイトの他でもフラット35を利用した方の口コミが多く投稿されているので、いくつかピックアップします。

住宅購入を機にローンを組むことにしたのですが、どこの会社が良いか分からず迷っていました。そこで不動産会社が紹介してくれたローンを組もうと思っていた矢先、ネットで住宅ローン専門のARUHIを発見。フラット35は他のローン会社よりも金利が安く、融資のスピードも速いとのことで魅力を感じてさっそく相談することにしたのです。

担当者の方はとても親切で、返済方法や金利、元金など複雑なことも分かりやすく説明してくれたのでとても安心感がありました。さらに頭金の支払額に比例して金利が安くなることも教えてもらい、私の希望にピッタリだったので利用しました。充分にヒアリングしてもらったおかげで一番お得な住宅ローンを利用できて大変満足です。

みん評(ARUHIの口コミ・評判)

金利上昇のリスクが不安だったので、フラット35に絞って住宅ローンを探していました。年収が一気に上がる時期だったこともあり、前年度の年収よりも今年度の見込み年収を重要視してほしかったのですが、おそらくそこも加味してローン上限額を決めていただけたのかなと思います。
臨機対応に判断してもらった印象です。
【金利】全固定にしては金利を低く抑えられたと思うのでそこが満足。
【借り入れ費用】他の銀行での借り入れ費用がわかりませんが、そんなに高くない印象でした。
【返済】固定なので変動よりは高いですが、金利上昇のリスクを加味するととても満足しています。
【保険オプション】団信しか希望していませんでしたが、スムーズに手続き出来て良かったです。
【借り入れ手続き】ハウスメーカーの方が間に入ってくれたので、手続き自体はとても簡単でスムーズでした。
【サポート】今のところ困ったことはないのでサポートに関してはよくわかりません。

価格com(ARUHIレビュー)

【選んだ理由】手数料が安いこと、フラット35が利用できること、繰り上げ返済がしやすいこと、楽天銀行の口座開設で楽天ポイントが貯まったこと、店舗に行かなくて良いので自宅でゆっくり準備ができるところ、他の銀行と比べて金利が低いこと。

【金利】他の銀行と比べて、金利が2番目に低かった。
【借り入れ費用】1番目金利が低い銀行よりも手数料が安かった。
【返済】繰り上げ返済がすぐにできるし、一定額以上だと手数料もかからない。
【保険オプション】フラット35だったからか、オプションはなかったと思う。案内されていない。
【借り入れ手続き】電話と郵送なので、書類に不備があると時間がかかる。
【サポート】何度かサポートセンターに問い合わせをしたが、いつも丁寧に教えてくれました。

価格コム(楽天銀行住宅ローン)

楽天銀行のフラット35から、借換えを進めている。楽天銀行さんはネット専用なだけあって、質問するとマイページでのやり取りで翌日にはしっかり回答をくれる。10年前には金利安いと思ったけど、フラット35にしたのは失敗だったなあ。住信SBIの変動金利で勝負すべきだった。

X(旧Twitter)

自分にピッタリな住宅ローンを探す方法

ここまでフラット35の概要を見てきましたが、フラット35にもメリットとデメリットがあるので、必ずお得になるわけではありません。

住宅ローンは金額そのものが大きく、僅かな金利差であっても支払総額は数十万円単位で異なってくることもあるので、慎重に選びたいところです。

しかし、住宅ローンを提供している金融機関は数多くあるので、実際にどこの金融機関のどのプランのローンを借りれば良いか迷う方は多いと思います。

そんな時には「モゲレコ®LP借り入れ | モゲチェック 」という住宅ローン比較サービスを利用するのがおすすめです。

モゲチェックは金融機関側から支払われている手数料等によって運営されているので、利用者側がサービスを利用するにあたって料金を支払う必要はなく、無料で利用する事が出来ます。

おすすめ金融機関は属性を入力すれば審査に通過する可能性も考慮して選ばれます。

モゲチェックを利用すると、自分に合ったローンを簡単に見つけることができます。

利用料も必要ないので、住宅ローンの借入を検討している方は登録しておきたいサービスです。