銀行などの金融機関などが融資の審査基準の一つとしているのが「返済比率（返済負担率）」です。
住宅ローン融資を受ける金額を決めるときに重要になる返済比率（返済負担率）ですが、どのくらいのパーセンテージが適切なのでしょうか。
住宅の購入予算は、住宅ローンをいくらまでなら借りれるのかでも決まってしまうこともありますので、返済比率（返済負担率）を下げることによって借りれる金額が落ちてしまうこともあります。
住宅ローンの返済比率（返済負担率）とは
返済比率（返済負担率）とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことで、年間返済額の計算の際には住宅ローンの返済だけでなく、カードローン、マイカー（自動車）ローン、教育ローンおよびクレジットカードリボ払いの返済額をすべて合計する必要があります。
見落としがちなのが、携帯電話の端末代金の分割払いもその対象で、きちんと返済しているかもチェックされます。
住宅ローンの返済比率（返済負担率）は、クレジットカードにおける割賦取引利用可能枠審査と同じように、年間に返済に充てられる金額を、勝手に計算されるのです。
返済比率（返済負担率）が基準を超えてしまうと住宅ローンの返済負担がきつくなり、返済ができなくなる可能性が高くなり、金融機関としてはリスクを恐れ、融資を断ったり借入金額を減らしたりします。
住宅ローン以外の各種ローンをたくさん利用している人は、あまり借りれないということになります。
返済比率（返済負担率）の基準は？
返済比率（返済負担率）の基準があり、金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが、30～35％程度とされています。
下記は、住宅支援機構のフラット35の返済比率（返済負担率）の基準と民間金融の住宅ローン返済比率（返済負担率）の基準を表にしました。
※民間金融機関については一例です。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
上記の表のとおり「フラット35」の場合は、年収が400万円未満の返済負担率は30％以下、400万円以上の場合は同35％以下という基準を満たさなければなりませんが、この甘い基準のおかげで住宅ローンが組めてマイホームを手に入れやすいのです。
年収400万円で35％だとすれば、年間の住宅ローン返済額は400万円×35％＝140万円（月約11万7千円）となり、家計が圧迫されることも予想されますが、賃貸住宅の家賃と変わらない地区もあります。
返済比率（返済負担率）をどこまで下げると住宅ローン審査に通りやすくなるのか
年収に対する年間の返済額の割合が20％台なら無理なく支払って行けると判断されやすいので、住宅ローン審査に通りやすくなります。
銀行では住宅ローンの審査をする際、様々な審査項目がありますが、返済比率または返済負担率とは、どれくらいの比率なら無理なく返せるのかという目安でもあります。
ブラックリストなら、10％台まで下げると審査に通る可能性があります。
住宅ローンの審査が甘いとか厳しいとか言われるのは、返済比率（返済負担率）が大きいと甘くて緩い、小さいと審査がキツイということになります。
民間銀行については返済負担率の審査基準を公表していませんが、フラット35を展開する住宅支援機構に関しては、年収400万円未満であれば30％以下、年収400万円以上なら35％以下として返済比率を明確に提示しているので、こちらも一つの基準になると思います。
家計の中身については、一切聞きません。「金融機関が貸してくれる金額」と「無理なく返せる金額」には、かなりの隔たりがあるのが現実です。
住宅ローンの審査に通らない理由は返済比率（返済負担率）だけではない
住宅ローンの審査は、貸し付ける金額が高額なうえ長期返済のため、完済まで継続して支払いができるかを見極めることになりますので、マイカーローンやショッピングローンなどより厳しくおこなわれます。
前述した返済比率（返済負担率）を下げることで審査に通りやすくなりますが、それだけが審査ではありません。
ここでキーポイントになるのが、信用情報と安定した収入ということになります。
ブラックだと審査落ちする？
信用情報にキズが付いたことをブラックリストに載ったと表現することもありますが、ブラックだから住宅ローンが審査落ちすることが決まっているわけではありません。
過去に失敗した人でも、更生できていると判断される必要があるので、審査が不安な人は、給料振込口座を持っている銀行で、住宅ローンの申込みをすることが望ましいです。
担当者には、過去の金融事故など正直に話をして、納得してもらえれば結局、信用情報より申込者の人格を重んじてくれます。
それでもダメなら、ほかの銀行に申し込んでもおそらく審査に通ることはないでしょう。
安定した収入があれば審査に通る？
住宅ローン審査で一番重要なことは、安定した収入があることで、多い少ないという問題ではありません。
収入が少なくても、絶対に潰れることのない会社に正社員で勤めているということが一番肝心なところです。
例えば、公務員や上場企業などに勤務していれば、絶対ではないですが安定した収入が見込め、退職金なども規定されているので、銀行としては安心材料になるのです。
住宅ローンの返済比率（返済負担率）を下げる方法
住宅ローンの返済比率（返済負担率）が低ければ低いほど審査に通る可能性が高くなるのですが、住宅ローンの返済額が月10万円であっても、生活費が多くかかる家庭では決して楽に生活できる数字ではありません。
ところが、金融機関の住宅ローン審査では、返済負担率30～40％まで借入申込みができるようになっています。
実際マイホームを持ちたい人は、できる限り希望する金額を借りたいこともよく理解できます。
住宅ローンを通すために、返済比率（返済負担率）を下げる４つの方法を紹介します。
- 借入期間を伸ばして毎月の返済額を抑える
- 夫婦で収入合算して申告する年収を上げる
- 頭金を出して融資率を下げる
- 他の借金は返済しておく
では、それぞれ詳しく解説します。
①借入期間を伸ばして毎月の返済額を抑える
借入期間を伸ばすことで、毎月の返済額が少なくなるので、返済比率も低くなります。返済額を減らすことで家計に余裕が生まれるので、その分住宅ローンの負担が小さくなり、審査にも通りやすくなります。
ただ、借入期間を伸ばすと、支払う利息額は増えてしまうデメリットもあるので、注意が必要です。
②夫婦で収入合算して申告する年収を上げる
住宅ローンを組む場合、夫婦の収入合算が可能であるならば、こちらの方が効果的に返済負担率を下げることができます。
また、収入合算することは、単に返済負担率を下げることだけでなく、申告年収を増やすことにも繋がるので、審査にはさらに有利になります。
配偶者の100万円の年収を合算するだけでも返済負担負担率は大きく下がります。収入合算することは、審査を通すうえで非常にメリットの大きい方法でオススメです。
収入を合算して住宅ローンを組むには「収入合算」と「ペアローン」という2つの方法がありますので、どちらが条件に合うのか検討する必要があります。
③頭金を出して融資率を下げる
融資率も住宅ローンの審査のなかで非常に重要な要素の一つです。融資率とは住宅や建物の購入金額と借入金額の割合のことです。
例えば、土地建物の代金で2,500万円かかったとして、2,250万円の借入を希望する場合は、2,250万円÷2,500万円＝0.9で、融資率は90％となります。
仮に土地建物代金2,500万円に対して、借入希望額が1,250万円の場合は、融資率が50％になります。
融資率は低ければ低いほど、自己資金の割合が大きいということになります。
たくさんの自己資金を用意できるということは、堅実にお金を貯めてきたことの証明になるので、自己資金をたくさん出して、融資率が低くなればなるほど、審査には有利になります。
④他の借金は返済しておく
なるべく少しでも住宅ローン審査で有利になりたいのなら、他の借入をゼロにしておくことも重要で、他の借入がある場合、その借入の返済も返済比率に入れて計算されてしまいますので、他にも借入がある場合は返済比率を悪化させることに繋がってしまいます。
例え半年後や1年後に完済するローンであっても、審査する時は現時点での返済比率で計算されるので、確実に審査に不利になります。親に一旦立て替えてもらうとかして、借入残高を0円にしておいた方が有利です。
筆者は、個人のローンを会社に付け替えるという手を使い、返済比率を上げました。
